Токенізація реальних активів: як блокчейн змінює право власності

Що таке токенізація реальних активів

Токенізація – це створення цифрового представлення права на актив або пов’язаного з ним майнового права у блокчейні чи іншій системі розподіленого реєстру. Якщо говорити простіше, токен – це цифровий запис, до якого можна прив’язати визначені договором або законом права.

Токенізувати можна не лише криптоактиви. Предметом структури можуть стати нерухомість, акції, облігації, дорогоцінні метали, кредитні вимоги, частки бізнесу, інвестиційні фонди та інші активи. У професійному середовищі цей напрям часто називають RWA – Real World Assets.

При цьому важлива юридична деталь: токен сам по собі не створює право власності на фізичний актив. Він має цінність як представлення права лише тоді, коли між записом у блокчейні та реальним активом існує юридично чинний зв’язок.

Американська Комісія з цінних паперів і бірж SEC у роз’ясненні щодо токенізованих цінних паперів від 28 січня 2026 року прямо зазначає, що токенізовані цінні папери можуть мати різну структуру та різний набір прав. Переведення цінного папера у формат криптоактиву не змінює автоматично його правову природу.

Як токенізація працює на практиці

Типова схема починається не з блокчейну, а з юридичної перевірки активу. Потрібно встановити власника, обтяження, допустимість дроблення економічних прав та законний механізм їх передачі.

Далі процес може виглядати так:

1. Визначається реальний актив та його власник.
2. Створюється юридична конструкція, яка пов’язує актив із токенами.
3. Визначаються права власників токенів – частка доходу, право вимоги, право голосу, погашення або інші права.
4. Смартконтракт створює визначену кількість токенів.
5. Токени розподіляються між інвесторами відповідно до встановлених правил.
6. Подальші перекази та операції фіксуються у блокчейні.

Після цього блокчейн може виконувати роль технологічного реєстру операцій. Але юридичним власником самого майна залишається та особа, яку визнає відповідне законодавство та офіційний реєстр.

Що насправді отримує власник токена

Саме тут виникає найбільше непорозумінь. Купівля токена нерухомості не обов’язково означає купівлю 0,01% квартири.

Залежно від структури проєкту токени можуть підтверджувати:

• частку у юридичній особі, яка володіє активом;
• право на частину доходу від оренди або використання майна;
• право вимоги до емітента;
• право на погашення токена за визначених умов;
• частину інвестиційного або боргового інструмента;
• безпосереднє майнове право, якщо це допускає закон конкретної юрисдикції;

Тому перед придбанням важливо читати не тільки опис токена, а юридичну документацію емітента. Особливо потрібно з’ясувати, хто є власником базового активу та що відбудеться з токенами у випадку банкрутства платформи або компанії-емітента.

Чому ринок токенізованих активів швидко зростає

Ринок RWA вже вимірюється десятками мільярдів доларів. У блокчейн переносять державні та корпоративні боргові інструменти, частки фондів, кредитні продукти, золото, нерухомість та інші категорії активів.

Причина проста. Токенізація дає можливість створювати дробові економічні права, автоматизувати частину операцій та спрощувати передачу активів між учасниками цифрової інфраструктури.

Ethereum залишається одним із ключових блокчейнів для RWA, однак токенізовані активи розміщують також у Solana, Stellar, BNB Chain та інших мережах.

Як токенізація змінює право власності

Головна зміна полягає не в тому, що блокчейн скасовує право власності. Він змінює спосіб його обліку, передачі та використання.

Дроблення дорогого активу

Будівлю вартістю $10 млн можна економічно розділити, наприклад, на 100 000 цифрових одиниць. Інвестору вже не потрібно фінансувати весь об’єкт. Він може отримати набір прав, що відповідає придбаній кількості токенів.

При цьому дроблення токенів та юридичне дроблення права власності – не одне й те саме. Якщо 1000 токенів пов’язані з будівлею, це ще не означає автоматичної появи 1000 співвласників нерухомості.

Автоматизація угод

Смартконтракт може виконати операцію після настання визначеної події: отримання платежу, перевірки інвестора або виконання іншою стороною своїх зобов’язань.

Такий механізм дає змогу частково об’єднати в одній цифровій інфраструктурі облік активів, розрахунки та виконання окремих умов угоди. Саме програмованість вважається однією з ключових особливостей токенізованих фінансових інструментів.

Чому блокчейн не може сам замінити державний реєстр

Уявімо квартиру в Україні, поділену на 1000 токенів. Переказ 100 токенів іншій людині ще не означає, що вона автоматично стала власником 10% квартири.

Для нерухомості в Україні діють правила державної реєстрації речових прав. Тому для українського ринку потрібно розрізняти два рівні:

• блокчейн фіксує токен та операції з ним;
• державний реєстр визначає зареєстроване речове право на нерухомість;
• договір або корпоративна структура визначає зв’язок між токеном і базовим активом;
• закон визначає, які саме права можна передати та яким способом;

Через це токенізація нерухомості часто будується не як прямий цифровий поділ будівлі, а через юридичну особу або іншу структуру, яка володіє активом.

Для розробки такої моделі доцільно окремо перевіряти корпоративні договори, права інвестора та регуляторні вимоги. На Poshuk.info для цього можна знайти інформацію про юридичні послуги та консультації, а для структур, пов’язаних із колективним інвестуванням, – матеріали щодо реєстрації бізнесу.

Токенізація в Україні: що говорить законодавство

Український Закон «Про віртуальні активи» № 2074-IX визначає віртуальний актив як нематеріальне благо, що є об’єктом цивільних прав, має вартість та виражене сукупністю даних в електронній формі. Віртуальний актив також може посвідчувати майнові права, зокрема права вимоги на інші об’єкти цивільних прав.

Перевірити актуальний статус документа можна безпосередньо в Законі України «Про віртуальні активи» на сайті Верховної Ради України. Станом на вересень 2026 року в офіційній базі Верховної Ради зазначено, що Закон № 2074-IX ще не набрав чинності.

Отже, для українського проєкту недостатньо просто випустити токени. Потрібно окремо аналізувати природу активу, корпоративне законодавство, правила щодо цінних паперів, фінансовий моніторинг, оподаткування та вимоги до державної реєстрації.

Якщо токенізація передбачає створення окремої компанії для володіння активом, структура юридичної особи також стає частиною моделі. Для міжнародних проєктів можуть використовувати компанії в різних юрисдикціях, але конкретну країну потрібно вибирати після аналізу податків, регулювання та прав інвесторів.

Як регулюють токенізовані активи в ЄС

Європейський підхід добре демонструє різницю між звичайним криптоактивом і токенізованим фінансовим інструментом.

Регламент MiCA створив у ЄС гармонізовані правила для багатьох криптоактивів та постачальників пов’язаних із ними послуг. Водночас токенізовані цінні папери та банківські депозити не стають об’єктами MiCA лише тому, що їх перевели у блокчейн.

Європейська комісія у матеріалі про DLT і токенізацію фінансових активів пояснює, що токенізовані цінні папери продовжують регулюватися чинним законодавством про фінансові інструменти.

ЄС також запровадив DLT Pilot Regime. Цей режим дає регульованим учасникам можливість тестувати торгівлю та розрахунки з токенізованими акціями, облігаціями та іншими фінансовими інструментами в інфраструктурі розподіленого реєстру.

Технологія тут не скасовує регулювання. Вона змінює інфраструктуру.

Основні ризики токенізації активів

У токенізованій моделі виникають не лише звичні інвестиційні ризики. Додаються технологічні, юридичні та операційні.

Перед придбанням токена варто перевірити:

1. Хто юридично володіє базовим активом.
2. Які конкретно права отримує власник токена.
3. Чи можна обміняти токен на актив або гроші.
4. Що станеться у разі банкрутства емітента або платформи.
5. Хто зберігає актив та підтверджує його існування.
6. Яке право застосовується до угоди та де вирішуватимуться спори.
7. Чи потрібні ліцензії, KYC, AML та інші регуляторні процедури.

Окремо потрібно оцінювати ризик помилки смартконтракту, втрати приватного ключа, зламу платформи, недостатньої ліквідності та невідповідності між інформацією у блокчейні й фактичним станом реального активу.

Саме тому токенізація не усуває потребу в юридичній перевірці. Навпаки. Чим складніший зв’язок між токеном, компанією-емітентом і фізичним активом, тим важливіше заздалегідь зрозуміти, яке право фактично отримує власник токена.